Das neue Bauvertragsrecht

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung wurde am 10.03.2017 vom Bundestag beschlossen und tritt zum 01.01.2018 in Kraft. Das Gesetz integriert spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag in das Werksvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wir haben ein paar wichtige Neuerungen für Sie in Form von „FAQs“ zusammengefasst:

Richterhammer vor Büchern

1) Für wen ist das neue Gesetz relevant?
2) Welche wichtigste Änderung ergibt sich für den Architektenvertrag?
3) Was hat es mit der Neuregelung der gesamtschuldnerischen Haftung auf sich?
4) Was bedeutet das Sonderkündigungsrecht des Bestellers?
5) Können Verträge einseitig geändert werden?

1) Für wen ist das neue Gesetz relevant?
Die gesetzlichen Änderungen betreffen das Werksvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Damit sind sie besonders für Bauherren, Bauunternehmer, Architekten oder Ingenieure relevant. Unser Augenmerk in diesen Ausführungen gilt dem Architekten.

2) Welche wichtigste Änderung ergibt sich für den Architektenvertrag?
Ab dem 01.01.2018 regelt § 650s BGB, dass eine Teilabnahme bisher erbrachter Leistungen nach Abschluss der Leistungsphase 8 der HOAI möglich ist. Damit setzen dann auch die Verjährungsfristen ein.

Sollte der Besteller die (Teil-)abnahme verweigern, kann der Architekt zukünftig gemäß § 650g BGB eine sogenannte Zustandsfeststellung verlangen.

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Wie jeder Werkvertrag sieht auch der Architektenvertrag eine Abnahme vor. Die Abnahme ist grundsätzlich im § 640 BGB geregelt. Der Beginn der Verjährung der Gewährleistungsrechte des Bauherren gegenüber dem Architekten setzt die Abnahme voraus. Für eine erfolgreiche Abnahme muss das Werk vollendet sein. Die Leistungsphase 9 der HOAI ist erst vollendet, wenn kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfristen gegenüber den ausführenden Unternehmer eine Objektbegehung stattgefunden hat.

Damit besteht für Architekten die Gefahr, dass sie für Baumängel haftbar gemacht wird, die zwar überwiegend vom Bauunternehmer zu vertreten sind, auf diesen aber wegen abgelaufener Gewährleistungsfrist kein Rückgriff mehr möglich ist. Dies ändert sich nun mit dem neuen Gesetz.

3) Was hat es mit der Neuregelung der gesamtschuldnerischen Haftung auf sich?
Zukünftig kann der Architekt gemäß § 650t BGB die Leistung verweigern, wenn ihn der Bauherr oder Besteller in Haftung für einen Überwachungsfehler nehmen möchte, der zu einem Mangel am Gebäude geführt hat, für den allerdings der Bauunternehmer haftet. Er kann nun verlangen, dass der Besteller des Werks zuerst den Bauunternehmer in Regress nimmt.

Für Architekten kann nämlich bisher folgende Konstellation problematisch werden: Ist der Bauunternehmer für einen Mangel am Werk verantwortlich, kann es passieren, dass der Besteller des Werks versucht, auch den Architekten aufgrund eines Planungs- oder Überwachungsfehlers in Haftung zu nehmen. Damit läge eine gesamtschuldnerische Haftung vor. Der Vorteil liegt für den Besteller des Werks auf der Hand. Der Architekt verfügt von Berufs wegen schon über eine umfangreiche Haftpflichtversicherung. So wendet sich der Besteller an den Architekten ohne sich vorher an den bauausführenden Unternehmer gewandt zu haben. Wenn der Architekt dann im Innenverhältnis gegenüber dem Bauunternehmer seine Ansprüche durchsetzen möchte, sind diese gegebenenfalls aufgrund von Verjährungsvorschriften nicht mehr durchsetzbar. Oder der Bauunternehmer ist schlicht insolvent.

4) Was bedeutet das Sonderkündigungsrecht des Bestellers?
Der Architektenvertrag sieht gemäß § 650p I BGB unter anderem vor, dass das Bauwerk nach den vereinbarten Planungs- und Überwachungszielen erstellt werden muss. Gemäß § 650p II BGB muss der Architekt dem Besteller eine Planungsgrundlage mit den wesentlichen Planungs- und Überwachungszielen des Projekts erstellen. Diese Planungsgrundlage sowie die dazugehörige Kostenschätzung sind dem Besteller zur Zustimmung vorzulegen, der gemäß § 650r I BGB den Architektenvertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Für den Architekten noch wichtiger: Handelt es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher, bleibt das Sonderkündigungsrecht zeitlich unbefristet bestehen, wenn der Architekt den Besteller nicht sachgerecht über sein Kündigungsrecht aufgeklärt hat.

Umgekehrt kann der Architekt den Vertrag kündigen, wenn eine von ihm dem Besteller gesetzte zweiwöchige Frist zur Annahme erfolglos verstreicht (§ 650r II BGB).

5) Können Verträge einseitig geändert werden?
Kommt der Bauvertrag zustande, so kann der Besteller nach § 650b II BGB einseitig Vertragsänderungen wünschen, wenn sie den Erfolg der Werkerstellung nicht gefährden bzw. ihm zuträglich und dem Architekten zumutbar sind. Die Vergütung für zusätzliche Leistungen richtet sich nach der HOAI. Liegen die gewünschten Leistungen außerhalb des Spektrums der HOAI, ist die Vergütung frei zu vereinbaren.

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