Hund Möbel­werke GmbH & Co KG
INFOR­MA­TI­ONS­ZENTRUM
Schwan­häuser Straße 2
97528 Sulzdorf a. d. L.

Telefon +49. 78 35. 6 35–0
Telefax +49. 78 35. 6 35–119
info@hund-moebel.de

Das neue Bauver­trags­recht

Das Gesetz zur Reform des Bauver­trags­rechts und zur Änderung der kaufrecht­lichen Mängel­haftung wurde am 10.03.2017 vom Bundestag beschlossen und tritt zum 01.01.2018 in Kraft. Das Gesetz integriert spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Archi­tekten- und Ingenieur­vertrag in das Werks­ver­trags­recht des Bürger­lichen Gesetz­buches (BGB). Wir haben ein paar wichtige Neuerungen für Sie in Form von „FAQs“ zusam­men­ge­fasst:

1) Für wen ist das neue Gesetz relevant?
2) Welche wichtigste Änderung ergibt sich für den Archi­tek­ten­vertrag?
3) Was hat es mit der Neure­gelung der gesamt­schuld­ne­ri­schen Haftung auf sich?
4) Was bedeutet das Sonder­kün­di­gungs­recht des Bestellers?
5) Können Verträge einseitig geändert werden?

1) Für wen ist das neue Gesetz relevant?
Die gesetz­lichen Änderungen betreffen das Werks­ver­trags­recht im Bürger­lichen Gesetzbuch. Damit sind sie besonders für Bauherren, Bauun­ter­nehmer, Archi­tekten oder Ingenieure relevant. Unser Augenmerk in diesen Ausfüh­rungen gilt dem Archi­tekten.

2) Welche wichtigste Änderung ergibt sich für den Archi­tek­ten­vertrag?
Ab dem 01.01.2018 regelt § 650s BGB, dass eine Teilab­nahme bisher erbrachter Leistungen nach Abschluss der Leistungs­phase 8 der HOAI möglich ist. Damit setzen dann auch die Verjäh­rungs­fristen ein.

Sollte der Besteller die (Teil-)abnahme verweigern, kann der Architekt zukünftig gemäß § 650g BGB eine sogenannte Zustands­fest­stellung verlangen.

Der Archi­tek­ten­vertrag ist ein Werkvertrag. Wie jeder Werkvertrag sieht auch der Archi­tek­ten­vertrag eine Abnahme vor. Die Abnahme ist grund­sätzlich im § 640 BGB geregelt. Der Beginn der Verjährung der Gewähr­leis­tungs­rechte des Bauherren gegenüber dem Archi­tekten setzt die Abnahme voraus. Für eine erfolg­reiche Abnahme muss das Werk vollendet sein. Die Leistungs­phase 9 der HOAI ist erst vollendet, wenn kurz vor Ablauf der Gewähr­leis­tungs­fristen gegenüber den ausfüh­renden Unter­nehmer eine Objekt­be­gehung statt­ge­funden hat.

Damit besteht für Archi­tekten die Gefahr, dass sie für Baumängel haftbar gemacht wird, die zwar überwiegend vom Bauun­ter­nehmer zu vertreten sind, auf diesen aber wegen abgelau­fener Gewähr­leis­tungs­frist kein Rückgriff mehr möglich ist. Dies ändert sich nun mit dem neuen Gesetz.

3) Was hat es mit der Neure­gelung der gesamt­schuld­ne­ri­schen Haftung auf sich?
Zukünftig kann der Architekt gemäß § 650t BGB die Leistung verweigern, wenn ihn der Bauherr oder Besteller in Haftung für einen Überwa­chungs­fehler nehmen möchte, der zu einem Mangel am Gebäude geführt hat, für den aller­dings der Bauun­ter­nehmer haftet. Er kann nun verlangen, dass der Besteller des Werks zuerst den Bauun­ter­nehmer in Regress nimmt.

Für Archi­tekten kann nämlich bisher folgende Konstel­lation proble­ma­tisch werden: Ist der Bauun­ter­nehmer für einen Mangel am Werk verant­wortlich, kann es passieren, dass der Besteller des Werks versucht, auch den Archi­tekten aufgrund eines Planungs- oder Überwa­chungs­fehlers in Haftung zu nehmen. Damit läge eine gesamt­schuld­ne­rische Haftung vor. Der Vorteil liegt für den Besteller des Werks auf der Hand. Der Architekt verfügt von Berufs wegen schon über eine umfang­reiche Haftpflicht­ver­si­cherung. So wendet sich der Besteller an den Archi­tekten ohne sich vorher an den bauaus­füh­renden Unter­nehmer gewandt zu haben. Wenn der Architekt dann im Innen­ver­hältnis gegenüber dem Bauun­ter­nehmer seine Ansprüche durch­setzen möchte, sind diese gegebe­nen­falls aufgrund von Verjäh­rungs­vor­schriften nicht mehr durch­setzbar. Oder der Bauun­ter­nehmer ist schlicht insolvent.

4) Was bedeutet das Sonder­kün­di­gungs­recht des Bestellers?
Der Archi­tek­ten­vertrag sieht gemäß § 650p I BGB unter anderem vor, dass das Bauwerk nach den verein­barten Planungs- und Überwa­chungs­zielen erstellt werden muss. Gemäß § 650p II BGB muss der Architekt dem Besteller eine Planungs­grundlage mit den wesent­lichen Planungs- und Überwa­chungs­zielen des Projekts erstellen. Diese Planungs­grundlage sowie die dazuge­hörige Kosten­schätzung sind dem Besteller zur Zustimmung vorzu­legen, der gemäß § 650r I BGB den Archi­tek­ten­vertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Für den Archi­tekten noch wichtiger: Handelt es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher, bleibt das Sonder­kün­di­gungs­recht zeitlich unbefristet bestehen, wenn der Architekt den Besteller nicht sachge­recht über sein Kündi­gungs­recht aufge­klärt hat.

Umgekehrt kann der Architekt den Vertrag kündigen, wenn eine von ihm dem Besteller gesetzte zweiwö­chige Frist zur Annahme erfolglos verstreicht (§ 650r II BGB).

5) Können Verträge einseitig geändert werden?
Kommt der Bauvertrag zustande, so kann der Besteller nach § 650b II BGB einseitig Vertrags­än­de­rungen wünschen, wenn sie den Erfolg der Werker­stellung nicht gefährden bzw. ihm zuträglich und dem Archi­tekten zumutbar sind. Die Vergütung für zusätz­liche Leistungen richtet sich nach der HOAI. Liegen die gewünschten Leistungen außerhalb des Spektrums der HOAI, ist die Vergütung frei zu verein­baren.